但实际上,现实中又差的太离谱,可以说根本不具备可参考价值。

回头看08年,深圳人均可支配收入26729元,到2017年52938元,收入才翻一倍,但深圳房价实际上都涨了七八倍,有的甚至十倍以上了。

我记得2011年时,深圳的房价收入比就达到三十多,当时在全国最高,在全球也是排名前几位,所有人都疾呼深圳房价高的离谱,当时均价才2万出头,现在回头一看,那时候房价还在山底下。如果你当时用房价收入比来证明买深圳房子是个错误的话,估计现在想拍死自己的心都有了吧。

按照姜超的算法,限定在2015年以来四年,每年跟GDP同步涨10%就是合理,超过就不合理。

GDP增速代表财富创造的速度。

那这一轮上涨到底应该从哪一年算起?因为我们上一轮的调控是从2010年开始,人为的抑制了很多刚性需求,大家第一次遇到这么长时间的调控周期,所以原本该买的刚需也跟风观望,然后在2015年调控放开时,又一窝蜂跟风入市,突然放大了房价上涨的幅度,短短两年时间,房价翻倍,有的城市部分片区甚至涨了两三倍。

如果从2015年算起,我觉得年数有点算少了,其实2009年那一轮地产的泡沫远远是小于这一轮的,首先是因为08年跌幅过狠,其次09年4万亿水放太多,当时除了部分省市比如浙江、海南涨的过猛外,全国大部分城市房价上涨还是不算高的,所以实际上2010年开始加息到2012年上半年,就差不多已经调整到位了。

2013、2014年,80后是人口的最高峰,当时这一大波韭菜的需求都还没消耗呢,所以万科才会错判白银时代,我认为市场原本应该进入新一轮上涨周期,但因为调控没有放开,导致了价格上涨的迟到,所以这两年是应该计入到正常的范围里。

从2013年算起,按平均每年10%的名义增速算,6年时间,复合增长率10%,大概7年半的时间可以翻倍,也就是说到2021年中旬翻倍,但我们2017就实现翻倍了,提前了四年,这是不是意味着未来四年我们的房价应该停滞不前才对呢?

但实际上呢,我们的GDP也是远远低于房价涨幅的,比如2008年到2017年,深圳GDP只涨了3倍,房价涨了八倍十倍,所以如果以GDP来衡量房价的涨幅,也会失真。

所以单纯用这两个指标来判断房价涨跌幅合不合理,可能都过于僵硬。因为我们还有一个货币贬值的因素没有考虑进去。

货币贬值速度=M2增速(货币发行速度)—GDP增速(财富创造速度)。

1978-2018年,名义GDP平均增长是13-15%,实际经济增长年均大概是9.5%,M2平均增速是15%,也就是说货币贬值的速度平均每年在5.5%。

过去印钞票的速度比较快,贬值速度快,所以房价上涨的速度也是比较快的,但是在GDP从高速到中速换挡之后,M2总量达到一个新高度后,我们印钞票的速度也相应的降低了,现在M2降到8左右了,所以货币贬值的速度跟过去相比,肯定是有所放缓的。

比如2017年全年M2平均增幅为9.7%,GDP增速为6.9%,2017年的货币贬值速度为2.8%。2018年肯定会更低。

首先,价格跌回到此轮房价上涨的原点,这肯定是不可能的;

其次,未来具体跌多少,我敢肯定的说,这个是谁也计算不出来的,不是你说不合理的部分就一定能跌回去,也不是你说合理了,跌够了,就不跌了,市场没有一个标准的参考值,一切皆有可能,而且一二三四线的跌幅肯定不一样。

最后,跌到何种程度可以入场呢?关键还是看政策,自住的人跌够了就能买,投资的人一定得看政策。返回搜狐,查看更多